Comprar una vivienda de segunda mano en España implica pagar varios impuestos que muchos compradores no conocen hasta que llegue el momento de firmar. Estos impuestos pueden sumar entre un 6% y un 10% del precio de compra, y si no los tienes en cuenta, puedes terminar con un presupuesto muy ajustado.
En este artículo te explico todos los impuestos que debes pagar al comprar vivienda de segunda mano en España, cómo se calculan, qué varía según la comunidad autónoma y cómo preparar tu presupuesto correctamente.
Impuesto principal: ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales)
El ITP es el impuesto más importante al comprar vivienda de segunda mano. Se aplica sobre la transmisión de propiedad de un bien inmueble y su tipo varía según la comunidad autónoma donde compres.
Tipos de ITP por comunidad (2026):
- Madrid: 6%
- Cataluña: 10%
- C. Valenciana: 10%
- Andalucía: 7%
- Galicia: 10%
- País Vasco: 4-5% (varía por territorio)
- Castilla y León: 8%
- Aragón: 8%
El ITP se calcula sobre el valor de la vivienda, no sobre el precio de compra. En la práctica, se usa el precio de compra como referencia, pero si el porcentaje oficial es mayor, el impuesto puede ser más alto.
Ejemplo: Si compras una vivienda de 200.000€ en Madrid, pagarás 12.000€ de ITP (6% × 200.000€).
¿Quién paga el ITP?
El ITP lo paga siempre el comprador, no el vendedor. Es un impuesto que se debe liquidar en la comunidad autónoma antes o después de la firma de la escritura, dependiendo de la normativa local.
En la mayoría de comunidades, debes presentar el modelo 600 (formulario de liquidación del ITP) en la oficina tributaria de la comunidad autónoma. El plazo suele ser de 30 días desde la firma de la compraventa.
ITP y valor de referencia del mercado
Desde 2021, el Ministerio de Hacienda utiliza el «valor de referencia del mercado» para calcular el ITP. Este valor se basa en los precios reales de venta registrados y puede ser diferente al precio de compra.
Si el valor de referencia es mayor que el precio de compra, el ITP se calcula sobre el valor de referencia. Esto puede aumentar el impuesto si compras por debajo del valor oficial.
Consejo: Consulta el valor de referencia de la vivienda antes de comprar para saber cuánto pagarás de ITP.
Otros impuestos y gastos asociados
Aunque el ITP es el impuesto principal, hay otros gastos que debes considerar:
1. Notaría
La escritura de compraventa debe firmarse ante notario. Los honorarios notariales dependen del valor de la vivienda y del volumen de documentación, pero suelen estar entre 600€ y 1.500€.
2. Registro de la Propiedad
Después de la firma, debes inscribir la escritura en el Registro de la Propiedad para que la titularidad quede oficialmente registrada. El coste del registro suele ser entre 300€ y 800€.
3. Gestoría (si compras con hipoteca)
Si compras con hipoteca, es habitual que intervenga una gestoría para tramitar parte de la documentación. Este gasto puede sumar entre 300€ y 600€.
4. Aguas y comunidad
Al comprar, debes verificar si hay deudas de agua, comunidad o IBI pendientes. Estas deudas se transferirán al comprador si no se regularizan antes de la firma.
Total de gastos al comprar segunda mano
Sumando todos los gastos, el coste total al comprar vivienda de segunda mano puede ser:
| Gasto | Coste aproximado |
|---|---|
| ITP | 6-10% del precio |
| Notaría | 600-1.500€ |
| Registro | 300-800€ |
| Gestoría | 300-600€ |
| Total | 10-15% del precio |
En muchos casos, los gastos totales pueden llegar al 10-15% del precio de compra. Esto es fundamental para calcular bien tu presupuesto.
Cómo preparar tu presupuesto
Para evitar sorpresas, haz lo siguiente:
- Consulta el valor de referencia de la vivienda en la sede electrónica de Hacienda.
- Calcula el ITP según la comunidad autónoma.
- Suma notaría, registro y gestoría en tu presupuesto.
- Reserva un margen de 10-15% extra sobre el precio de compra.
Ejemplo completo:
- Precio de compra: 200.000€
- ITP (Madrid 6%): 12.000€
- Notaría: 1.000€
- Registro: 500€
- Gestoría: 400€
- Total gastos: 13.900€
- Inversión total: 213.900€
Conclusión
Comprar vivienda de segunda mano en España implica pagar el ITP como impuesto principal, cuyo tipo varía entre 4% y 10% según la comunidad autónoma. Además, hay gastos de notaría, registro y gestoría que pueden sumar entre 1.200€ y 2.900€.
El coste total de la operación puede llegar al 10-15% del precio de compra. Si no calculas todo esto antes de firmar, puedes terminar con un presupuesto insuficiente.
La clave es preparar tu presupuesto con todos los gastos desde el principio y no asumir que solo pagarás el precio de la vivienda.
